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Für Vermieter spielt der örtliche Mietspiegel eine wichtige Rolle für den Werbungskostenabzug

Übergabe Schlüssel

Wer an Freunde oder Bekannte vergünstigt vermieten möchte, muss sich für die steuerliche Absetzbarkeit der Werbungskosten ein bisschen mit den Vorgaben des Finanzamtes vertraut machen. Es gibt für den Steuerabzug von Werbungskosten in dieser Konstallation bestimmte Grenzen. Allerdings können Vermieter von einem aktuellen Bundesfinanzhof-Urteil profitieren.

Für die Absetzbarkeit von Werbungskosten bei der Vermietung an Freunde oder Verwandte gibt es Vorgaben

Will man eine Immobilie an Freunde oder Verwandte vergünstigt vermieten, kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich ein voller Abzug der Werbungskosten geltend gemacht werden. Wenn mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete angesetzt werden, sind die Werbungskosten in jedem Fall voll abzugsfähig, so die Einschätzung von Steuerexperten. Wird dagegen nur die Hälfte oder weniger der ortsüblichen Miete angesetzt, sind die Werbungskosten lediglich auch nur anteilig ansetztbar. Für den Bereich dazwischen, also zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist ein vollständiger Werbungskostenabzug möglich, wenn sich aus der Vermietung nach der notwendigerweise zu erstellenden Totalüberschussprognose langfristig ein Gewinn ergibt.

Leerstandsquote von Wohnungen in den deutschen Großstädten Berlin, Hamburg, München und Frankfurt a. M.

Für den Vergleich gilt die ortsübliche Miete

Über die Frage, welcher Wert als ortsübliche Marktmiete für diesen Vergleich heranzuziehen ist, gibt es jedoch immer wieder Steit. Denn dieser Wert entscheidet darüber, ob die vorgegebenen Prozentsätze unter- oder überschritten werden. Dazu hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die ortsübliche Marktmiete vorrangig auf der Basis des örtlichen Mietspiegels zu ermitteln ist (Az.: IX R 7/20). Im verhandelten Fall hatte das Finanzamt zum Vergleich die Miethöhe vergleichbarer Wohnungen im selben Vermietungsobjekt des steuerpflichtigen Vermieters herangezogen.  Dadurch kam es zu einer Unterschreitung der relevanten Grenze und zog die Kürzung der Werbungskosten nach sich. Der Vermieter wehrte sich allerdings dagegen erfolgreich, denn bei Zugrundelegung des örtlichen Mietspiegels war keine Kürzung der Werbungskosten vorzunehmen.

Der unterste Wert kann herangezogen werden

Dies bedeutet im Ergebnis, dass Vermieter und Mieter eine geringere Miete vereinbaren können, als dies für ähnliche Wohnungen im gleichen Haus verlangt wird. Denn nicht die anderen Wohnungen seien als Vergleichsmaßstab heranzuziehen, sondern der entsprechende Mietspiegel. Dabei darf der untere Wert der jeweiligen Spanne aus dem Mietspiegel als Vergleichsgröße angesetzt werden. Als ortsübliche Marktmiete ist die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zu verstehen.

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